Förderung  eines gemeinschaftlichen, generationenübergreifenden, selbstbestimmten, selbstverwalteten und integrativen Lebens

Wer eine Wohnung sucht, hat in der Regel drei Möglichkeiten: 1. kaufen, 2. mieten oder 3. genossenschaftlich wohnen. Nachdem die Anschaffungspreise für Wohnungen und Mieten in Vorarlberg für viele Menschen bereits zu hoch sind und diese weiter steigen, zeigen Wohngenossenschaften einen dritten, attraktiven Weg auf.

Die Genossenschaft ist zurzeit die verlässlichste rechtliche Gesellschaftsform, um Gemeinschaftseigentum zu handeln, Partizipation zu ermöglichen und Verantwortlichkeiten zu regeln. Für das Kloster3000 wird von einer Genossenschaft als Besitzerin und Betreiberin der Baulichkeiten ausgegangen.

"Die Projektträgerschaft muss eine Strategie zur kontinuierlichen Weiterentwicklung des Areals sicherstellen", meint Wolfgang Fiel anlässlich der Ausstellungseröffnung. Mehr lesen

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Vorbild

Es gibt viele gute Beispiele im nahegelegenen Ausland, wo jedes für sich im Stande ist, wertvolle Erfahrungen zu liefern. Nach Abstimmung mit den Verantwortlichen orientiert sich das Kloster3000 vorrangig an der Wohnbaugenossenschaft wagnis eG aus München mit ihrem Projekt wagnisART. Die wagnis eG zeigt sich gut strukturiert und innovativ. Sie wurde mit einigen Innovations- und Staatspreisen ausgezeichnet.

Zweck der Genossenschaft

Zweck der Lebensraumgenossenschaft (Glauben, Arbeit, Wohnen, Freizeit, Natur usw.) ist die Förderung ihrer Mitglieder. Vorrangig werden soziale und ökologische Ziele verfolgt und ein leistbarer Lebensraum für die Mitglieder erstrebt. Die Genossenschaft fördert insbesondere gemeinschaftliches, generationenübergreifendes, selbstbestimmtes, selbstverwaltetes und integratives Leben. Sie sorgt für Ausgewogenheit, sichert die Wohn- bzw. Lebensqualität durch Gemeinschaftseinrichtungen ab, hält Flächen für gewerbliche Nutzung bereit. Sie initiiert Projekte für die eigene Weiterentwicklung, eine gesunde Lebensmittelversorgung, eine bessere Umwelt und ist auf den Erhalt des spirituellen Angebots im Sinne der Vision „Kloster3000“ bedacht.

Vorteile der Mitglieder

• Miteigentümer und Mitsprache in demokratisch geregelten Strukturen
• Lebenslanges Nutzungsrecht von Wohn- oder gewerblichen Flächen
• Mitbesitzer statt Mieter und damit spekulationsfreie Nutzungsgebühr statt laufend steigende Mieten
• Flexibilität für Lebensabschnitt-gerechtes Wohnen (von Single zu Single im Alter)
• Wohnen in Clusterwohnung für mehr Nachbarschaft im Alltag
• Wohnen in Nachbarschaft mit einem geistlichen Zentrum (Kirche)
• Nutzung hochwertiger Gemeinschaftseinrichtungen für Freizeit und Mobilität (Carsharing)
• Teilhabe an organisierten Aktionen für mehr Wohn- und Umweltqualität
• Gesicherte Kapitaleinlage mit gesicherter Rückerstattung bei Austritt
• Erleichterte Bedingungen für Familie und Beruf
• Leben in qualitativ und ökologisch hochwertigem Wohnbau mit geringen Betriebskosten
• Aufwachsen der Kinder in Gesellschaft, familienfreundliches Wohnen
• Wohnen in Nachbarschaft mit hoher sozialer Kompetenz, organisierte Nachbarschaftshilfe

Nachteile der Lebensraumgenossenschaft

• Keine Eigentumswohnung als gewinnbringende Kapitalanlage; Wohnungs- und Gewerbeflächen sind nur Mitgliedern, die dort leben und wirken, vorbehalten
• Keine Zinsen bzw. Dividenden für das überlassene Kapital; die Genossenschaft arbeitet für die Mitglieder sicher und kostendeckend

Organisationsstruktur

Das zentrale organisatorische Instrument ist die Genossenschaft. Diese ist in Besitz aller vor Ort tätigen Organisationen und wohnenden Personen bzw. Haushalte, die Flächen nutzen.

Mitglieder

Die Mitglieder sind natürliche und juristische Personen sowie öffentliche Organisationen. Mitglieder können nur Personen oder Organisationen sein, die unmittelbar im Kloster3000-Areal Flächen nutzen, sei dies für betriebliche oder private Zwecke. Zudem sind es Personen oder Organisationen, die finanzielle Mittel (Kapitaleinlagen) für zukünftige Nutzer*innen bereitstellen. Diese Organisationen oder Personen werden als Paten-Mitglieder bezeichnet. Sie haben das Recht, ihnen nahestehende Personen, Familien oder Organisationen für eine neue Mitgliedschaft vorzuschlagen. Die Mitgliedschaft der Paten-Mitglieder erlischt, sobald das bereitgestellte Kapital an die Paten zurückerstattet wurde. Die Paten-Mitglieder sind entscheidend wichtige Partner im Aufbau der Genossenschaft.

Mitgliederversammlung

Die Mitgliederversammlung ist das höchste Organ der Genossenschaft. In der Machbarkeitsstudie wird davon ausgegangen, dass Entscheidungen der Generalversammlung einer doppelten Mehrheit bedürfen. Jeder Nutzer, jede Nutzerin einer Wohnung, öffentlicher oder gewerblicher Fläche hat eine Kopfstimme. So hat eine Wohnung eine Stimme. Zusätzlich hat jedes Mitglied auch eine Kapitalstimme. Diese bemisst sich nach dem Nutzwert der belegten Fläche. Je größer und werthaltiger die belegte Fläche ist, desto stimmkräftiger ist die jeweilige Person, jedoch das größere Kapital kann die größere Personenanzahl nicht überstimmen oder umgekehrt, so das Prinzip der doppelten Mehrheit. Beschlüsse, die keine doppelte Mehrheit finden, können nicht umgesetzt werden.

Die Mitgliederversammlung trifft Grundsatzentscheidungen, wie z.B. Großinvestitionen, Beteiligungen und Statutenänderungen. Die jeweiligen Kompetenzen sind in einer Entscheidungsmatrix für alle Organe geregelt. Die Mitgliederversammlung wählt den Aufsichtsrat. Das sind in der Regel drei bis fünf Personen.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat ist das zweithöchste Organ und ist mit weitreichenden Kompetenzen ausgestattet. Dieses Organ hat laufend Entscheidungen zu treffen. Der Aufsichtsrat bestellt den operativen Vorstand. Die Entscheidungen des Aufsichtsrates werden in der Regel vom Vorstand vorbereitet.

Vorstand

Der operative Vorstand wird vom Aufsichtsrat bestellt. Der Vorstand ist mit einer oder drei Personen besetzt und ist zur Bewältigung der täglichen Herausforderungen mit weitreichenden Kompetenzen ausgestattet. Hier wird das Prinzip der Einstimmigkeit praktiziert. Der Vorstand wird meist von hauptberuflichen Arbeitskräften oder einer Geschäftsführung professionell unterstützt.

Bereichsleitungen

Aus praktischen, organisatorischen Gründen werden voraussichtlich Bereiche und damit Zuständigkeiten gebildet, deren Sprecher*innen gewisse Verantwortung und Entscheidungsbefugnisse übernehmen. Beispiele dafür sind: Zuständigkeit für Spielplätze, Kreativräume, Fuhrpark und Carsharing, Gemeinschaftsgarten usw. Die dafür gewählten Personen erhalten für ihren Wirkungsbereich Entscheidungskompetenz vom Vorstand übertragen.

Besitzer

Der Orden der Salvatorianer bleibt im Eigentum der gesamten Liegenschaft. Der Orden schließt mit der Genossenschaft einen langfristigen Baurechtsvertrag für die bebaubaren Flächen (Baumischgebiet) und erhält im Gegenzug, abhängig vom Nutzwertgutachten, einen Baurechtszins. Die Kloster3000-Genossenschaft übernimmt sämtliche Bestandsbauten und errichtet weitere Bauten am Standort. Für alle landwirtschaftlichen Flächen wünscht sich Kloster3000 eGen ein langfristiges Pachtverhältnis. Kloster3000 eGen ist jedenfalls Eigentümerin der bestehenden und der neu errichteten Objekte am Standort.

Betreiber

Der Betreiber ist die Kloster3000-Genossenschaft mit den Nutzer*innen als Mitglieder.

Finanzierung und Kosten

Kurz zusammengefasst:

• Beitrittsgebühr € 500.-,
• jährlicher Mitgliedsbeitrag € 100.-
• und eine Kapitaleinlage von durchschnittlich € 1.000.- pro m² genutzter Fläche

Der genaue Betrag wird durch die Nutzwertberechnung definiert. Bei Ausscheiden eines Mitgliedes wird die Kapitaleinlage zur Gänze wieder ausbezahlt. Für die Nutzung von Flächen entsteht eine Nutzungsgebühr. Betriebskosten werden anteilig nach tatsächlichen Kosten an die Nutzer*innen verrechnet.

Mitgliedsbeiträge

Die Mitglieder sind natürliche und juristische Personen sowie öffentliche Organisationen. Sie zahlen eine Beitrittsgebühr von € 500.- einmalig und einen jährlichen Mitgliedsbeitrag von € 100.-, so die Annahme im Kloster3000-Konzept. Zusätzlich ist eine Kapitaleinlage zu tätigen. Diese bemisst sich nach dem Nutzwert einer zur Nutzung geplanten Fläche. Die Höhe schwankt im Bereich von € 1000.- pro m². Die Kapitaleinlage bleibt der Nutzerin / dem Nutzer auf Dauer erhalten. Bei Ausscheiden aus der Genossenschaft wird die einbezahlte Kapitaleinlage zinsfrei ohne Abschlag ausbezahlt.

Eigenmittel, Fremdmittel

Es fragt sich, wie ein Projekt dieser Größe finanziert werden kann. Wir gehen von einem üblichen Modell aus: Die Nutzer*innen bzw. Paten-Mitglieder bringen mindestens ein Drittel Eigenkapital für die Genossenschaft auf. Zur Finanzierung der Investitionen werden maximal 2/3 Fremdmittel eingesetzt. Dies gilt für alle Nutzer*innen im Quartier, auch für die öffentlichen, gewerblichen und kirchlichen Nutzer. Alle sollen die gleichen Bedingungen vorfinden.
Nutzer*innen, die eine darüber hinausgehende Einlage tätigen, genießen den Vorteil reduzierter Nutzungsgebühren. Paten-Mitglieder sind wichtige Säulen in der Entwicklungsphase des Vorhabens und Brückenbauer für künftige Nutzer*innen.

Der Kapitalbedarf pro Quadratmeter Nutzfläche (NF) wird weitgehend vom Nutzwert (NW) der jeweiligen Fläche bestimmt. Im Bestandsbau finden wir andere Bedingungen vor als im Neubau. So kann es sein, dass in gewissen Gebäudeabschnitten unterschiedliche Kapitaleinlagen pro Quadratmeter erforderlich sind.

Nutzwert

Flächen in einer Wohnanlage bzw. im Quartier haben unterschiedliche Nutzwerte (NW). So sind Flächen gleicher Größe in Gunstlagen (OG bzw. Dachgeschoß) von höherem Nutzwert als z.B. jene im EG in Richtung Straße gelegenen Räume. Dies gilt auch für Flächen mit höherer oder geringerer Bauqualität. Die Nutzwertfeststellung erfolgt nach fachlichen Kriterien und wird gutachterlich von Ziviltechnikern festgelegt. Alle genutzten Flächen im Areal ergeben 100 Prozent.

Nutzfläche

Die Grundlage für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und öffentlich genutzter Gangfläche und Stiegenhäuser. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern (Nutzungsflexibilität, Bausubstanz, Erschließung, Aussicht usw.), werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt.

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Nutzeranteile im Verhältnis zu den übrigen Nutzer*innen. Der Nutzwert wird üblicherweise als Schlüssel zur Verteilung von Betriebskosten im Gewerbe- und Wohnbereich verwendet. Der Schlüssel kann aber auch zur Abstimmung von Entscheidungen in Gemeinschaftsbesitz verwendet werden.

In der Machbarkeitsprüfung Kloster3000 gehen wir vom Ansatz aus, dass der Nutzwert auch zur Bestimmung der Kapitaleinlage herangezogen wird. Das bedeutet, dass der Quadratmeter-Wert für Flächen in Gunstlagen höher sein wird.

Nutzungsgebühr

Im Kloster3000 sind alle Nutzer*innen auch Mitbesitzer*innen der gesamten Anlage. Sie sind daher nicht Mieter*innen im klassischen Sinne, sondern Nutzer*innen und zahlen deshalb „nur“ eine Nutzungsgebühr für jene Flächen, die sie nutzen. Wir sprechen daher von Nutzungsgebühr anstelle von Mieten. Die Nutzungsgebühr dient, wie der Name sagt, zur wirtschaftlichen Abdeckung der laufenden Wertminderung des Gebäudes, dem Erhalt, der Bildung von Rücklagen für Ersatzinvestitionen und der Tilgung der Fremdfinanzierung.

Die Nutzungsgebühr bemisst sich an der genutzten Fläche. Die Höhe der Nutzungsgebühr pro Quadratmeter ist wiederum vom Nutzwert der Fläche beeinflusst. Einen Einfluss auf die Höhe der Nutzungsgebühr hat auch der Umstand, wieviel die Nutzerin / der Nutzer an Kapitaleinlage eingebracht hat. Nutzer*innen, die eine höhere Kapitaleinlage als gefordert eingebracht haben, können mit einer niedrigeren Nutzungsgebühr rechnen, da sie dazu beigetragen haben, dass sich die Tilgung der Fremdfinanzierung für die Genossenschaft reduziert.

Betriebskosten

Betriebskosten werden ebenfalls über den Nutzwertschlüssel verumlagt und den Nutzer*innen monatlich vorgeschrieben. Sie beinhalten die Hausverwaltung, das Quartiersmanagement und die üblichen Kosten für Energie, Instandhaltung usw.

In genossenschaftlich organisierten Quartieren ist es üblich, dass die Nutzer*innen des Quartiers auch Aufgaben der Instandhaltung, Reinigung und andere der Gemeinschaft dienenden Aufgaben übernehmen. So fallen die Betriebskosten im Vergleich zu anderen Wohnanlagen niedriger aus. Das zeigen die Erfahrungen anderer Quartiere.

Rücklagen

Wie in allen Wohnanlagen bzw. gewerblich genutzten Objekten ist es betriebswirtschaftlich notwendig, für größere Reparaturen, Renovierungen und Schadensfälle finanzielle Vorkehrungen zu treffen. Im Kloster3000-Konzept wird ein üblicher Betrag in die Nutzungsgebühr mit einkalkuliert.